Dochód z najmu i dzierżawy

Jeśli jako właściciel generujesz dochód z wynajmowanego mieszkania lub domu, koniecznie musi być on opodatkowany jako dochód z wynajmu i dzierżawy. Gdy wynikiem jest zysk, jest on wykazywany jako dochód z tytułu podatku dochodowego. W tym artykule dowiesz się, jaki dochód z najmu należy opodatkować, jakie koszty możesz odliczyć od podatku?

DOCHÓD, KTÓRY NALEŻY OPODATKOWAĆ

Urząd skarbowy nie dba o to, z jakiego domu lub budynku, jako właściciel generujesz dochody z najmu. Dochód z wynajmu pozostaje wolny od podatku u właściciela do wysokości podstawowej ulgi podatkowej. Jeśli Twój dochód z wynajmu, łącznie z wszystkimi innymi dochodami, nie przekracza limitu, nie musi być opodatkowany.

Podstawowe zwolnienie w 2020 r. wynosi:

• Osoba samotna – 9408  euro 
• Osoby pozostające w związku małżeńskim (wspólne zeznanie podatkowe) 18.816 euro

Wszystko, co wykracza poza podstawową ulgę podatkową, jest opodatkowane według osobistej stawki podatku. Ta stawka podatkowa zaczyna się od 14 procent przy rocznym dochodzie podlegającym opodatkowaniu w wysokości 9.408 euro (osoby samotne), a następnie powoli rośnie wraz z dochodem do 42 procent z 55.961 euro. W małżeństwie kwota ta się podwaja.

Ponadto w przypadku krótkoterminowego podnajmu własnego mieszkania lub domu obowiązują następujące zasady: Jeśli dochód z wynajmu za cały rok wynosi mniej niż 520 euro, pozostaje on nieopodatkowany, ale ten limit nie jest ulgą! Oznacza to, że W przypadku wyższych dochodów, kwota ta nie może zostać potrącona od dochodu.

Kiedy więc muszę zapłacić podatek od dochodu z wynajmu?

Musisz zapłacić podatek od dochodu z najmu w roku, w którym opłaty za wynajem zostały zaksięgowane na Twoim koncie.

JAKIE KOSZTY ODLICZAMY OD PODATKU?

Jeśli wydatki na wynajem są wyższe niż przychody, mówi się o stracie. Ma to efekt obniżenia podatków, ponieważ jest to następnie odliczane od dochodu z innych rodzajów dochodów np. z zatrudnienia czy działalności gospodarczej lub dochodu z aktywów kapitałowych. Jeśli natomiast osiągniesz zysk, kwota ta będzie miała negatywny wpływ na Twój zwrot podatku. Aby uzyskać efekt oszczędności podatkowych w dochodach z najmu, korzystne jest, aby wydatki były większe niż dochody. Wydatki związane z nieruchomością to koszty, które ponosisz w związku z wynajmowanym mieszkaniem lub domem.

Zgodnie z definicją prawa, wydatki biznesowe to „wydatki, które służą do uzyskania, zabezpieczenia i utrzymania dochodu”. Możesz odliczyć wszystkie wydatki biznesowe, które poniosłeś w związku z wynajmowaną nieruchomością w ramach rozliczenia podatku dochodowego od dochodu z wynajmu.

Ważne: Zasada przypływu i odpływu dotyczy dochodów z wynajmu i leasingu. Innymi słowy: możesz odliczyć wydatki w roku, w którym je opłaciłeś. Z drugiej strony zasada ta oznacza, że ​​podatek od dochodu należy zapłacić dopiero wtedy, gdy faktycznie go otrzymałeś. Nie musisz płacić podatku od zaległych czynszów.

ODLICZYSZ NASTĘPUJĄCE WYDATKI

• Koszty finansowania: pomyśl o odsetkach od zadłużenia. Koszty finansowania można odliczyć jako wydatki biznesowe. Czy zapewniłeś finansowanie za pomocą pożyczki? Wówczas możesz odliczyć pełną kwotę odsetek poniesionych jako wydatki związane z dochodem. Pamiętaj jednak, że urząd skarbowy nie bierze pod uwagę części spłaty w ramach miesięcznej raty kredytu.

• koszty dodatkowe: obejmuje to wszystkie dodatkowe koszty, które ponosisz w związku z korzystaniem z domu i nieruchomości. Są to głównie koszty eksploatacji domu i nieruchomości. Np.:Koszty ogrzewania, Koszty zaopatrzenia w wodę, ubezpieczenie budynku, Podatek własnościowy, Wynajem ogłoszeń, Prowizja maklerska, Opłaty członkowskie (np. Stowarzyszenie właścicieli) itp.

• Amortyzacja budynku także zmniejsza Twoje podatki. Po wybudowaniu nowa nieruchomość jest wysokiej jakości, ale upływ czasu każdy dom stopniowo traci na wartości z powodu zużywającej się konstrukcji. Te obniżki wartości można odliczyć od dochodu w zeznaniu podatkowym – za pomocą tzw. „Odliczenia z tytułu zużycia”, czyli amortyzacji. 

• Koszty produkcji i koszty utrzymania: Jeśli coś, co już istnieje na nieruchomości, jest konserwowane, odnawiane lub modernizowane, nazywa się to wysiłkiem konserwacyjnym. Korzyść: W zasadzie koszty można odliczyć od podatku jako koszty związane z dochodem. Alternatywnie możesz rozłożyć wydatki równomiernie na dwa do pięciu lat.

Typowe wydatki na utrzymanie to na przykład: Wymiana okien i drzwi, Wymiana systemu grzewczego, Ponowne pokrycie dachu, kolejne połączenie kablowe, Odnowienie instalacji elektrycznych, Remont łazienki itp.